Jeseň je zvyčajne čas, kedy trh s realitami žije na plné obrátky. Ak chcete čo najlepšie predať alebo kúpiť nehnuteľnosť a pritom neutrpieť finančnú ujmu ani sa nestať obeťou podvodu, oplatí sa spolupracovať s realitnou kanceláriou. No aj tú si treba dobre vybrať…

Nepodceňujte výber realitného makléra

Jedna etapa vášho života sa končí a je načase písať ďalšiu kapitolu? Napríklad s novou, možno úplne prvou vlastnou strechou nad hlavou. Alebo bez starého bytu a s novým domom. Alebo inak. Kombinácií je neúrekom.

Každopádne však platí, že keď z toho či onoho dôvodu zabŕdnete na trh s realitami, nepôjde len o peniaze, ale aj o váš život. Budúci aj minulý. Že nerozumiete? Tak si to rozmeňme na drobné.

Pomoc, ktorá sa hodí

Sú ľudia, ktorí nedôverujú realitným kanceláriám. Majú svoje dôvody, napríklad presvedčenie, že je to iba zbytočný medzičlánok pri predaji/kúpe, ktorý zhltne peniaze. Voľakedy, keď bol u nás trh s realitami v plienkach, to tak možno čiastočne bolo, ale dnes je situácia iná. Zmenili sa podmienky trhu aj realitné kancelárie a je si z čoho vyberať.

Výber však musí byť dôkladný. Aby nám realitná kancelária, respektíve maklér život uľahčili, aby nám pomohli vyhnúť sa omylom či podvodom, aby nás odbremenili od koncipovania zmlúv a behania po úradoch… Realitná kancelária má byť jednoducho dobrým sluhom, ale v žiadnom prípade nie pánom.

Pomoc realitnej kancelárie, ktorá je zorientovaná na trhu s nehnuteľnosťami, a preto vie, čo si predaj či kúpa vyžadujú, orientuje sa v cenách, v časových horizontoch aj v legislatíve, je neoceniteľná. Áno, môžete hodiny listovať v inzerátoch v novinách alebo na webe.

Môžete svoju nehnuteľnosť ponúkať kade-tade. Už to vás bude stáť dosť času a síl, a to je iba začiatok. Alebo necháte profesionála, aby vám s tým pomohol.

Dobrý výber je základ

Ak napríklad zverejníte svoju ponuku na kúpu či predaj nehnuteľnosti na internete, je vysoko pravdepodobné, že vám skôr ako reálny záujemca zavolá niekto z realitnej kancelárie. A potom z druhej, tretej, pätnástej… Presne tu vzniká priestor vytvoriť si lepšiu vlastnú budúcnosť. Vybrať si na spoluprácu niekoho, kto vám bude vyhovovať po všetkých stránkach. Odborne aj ľudsky.

Podľa čoho sa orientovať? Najlepší obraz si urobíte na osobnom stretnutí. Už to, ako na vás realitný maklér pôsobí, veľa napovie a je to dôležité. Podľa toho, aké kladie otázky, či vás upozorní na prípadné nástrahy, vie/nevie zhodnotiť, či sú cena a čas, za aké si predstavujete nehnuteľnosť kúpiť alebo predať, reálne, si môžete poskladať obrázok o budúcej spolupráci.

Treba sa zaujímať aj o ďalšie veci, napríklad, či maklér pracuje na trhu s nehnuteľnosťami na plný úväzok alebo popri inej práci. Ako dlho sa tomu venuje, koľko nehnuteľností už predal a koľko ich ponúka práve v tejto chvíli. Ak ich má aktuálne na starosti desiatky, niečo zrejme nie je v poriadku. Veď ako by to mohol stíhať?

„Preveriť treba aj to, či má realitná kancelária poistenie zodpovednosti, s akou advokátskou kanceláriou spolupracuje, či je členom Národnej asociácie realitných kancelárií, či má od Asociácie licenciu a či Asociácia licenciu udelila aj maklérovi, s ktorým ste v kontakte,“

radí Tomáš Soós z realitnej kancelárie Aston Waldner.

O prístupe makléra k práci napovedia aj inzeráty, ktoré zverejnil. Ako vyzerajú nehnuteľnosti na fotkách? Dáva si záležať? Hovorí konkrétne alebo všeobecne? Tvrdí, že sa vždy nejako dohodnete, alebo vie povedať nie, ak sa mu napríklad nepozdávajú vaše predstavy a podmienky? Ten, kto sa vyzná, neberie všetko len preto, aby niečo mal…

Všetci sme ľudia

Ako upozorňuje T. Soós, dôležité je aj to, aby vám maklér sadol ľudsky.

„Treba si uvedomiť, že je to človek, s ktorým budete takmer v dennom kontakte možno aj dva mesiace, čo je priemerná lehota predaja nehnuteľnosti. Ako makléri potrebujeme vedieť nielen všetky informácie o nehnuteľnosti, ale neraz sa dozvieme aj osobné veci zo života človeka, s ktorým spolupracujeme. Vieme o jeho rodine, problémoch, predstavách… Nedá sa tomu vyhnúť, a preto si za makléra treba vybrať takého človeka, ktorý vo vás vzbudzuje dôveru.“

Čo sedí jednému, nemusí druhému. Ešteže je maklérov tak veľa. No s koľkými naraz sa oplatí spolupracovať?

„Jednoznačne by som zvážil výber exkluzívnej spolupráce, to znamená, že klient bude spolupracovať iba s jednou realitnou kanceláriou. Výhodné pre obe strany je to vtedy, keď je jasné, že služby realitnej kancelárie sú naozaj široké, že zabezpečí všetko – inzerciu, obhliadky, právny servis v spolupráci s renomovanou advokátskou kanceláriou… Prípadne pomôže aj s vybavovaním úveru či s homestagingom, teda úpravou nehnuteľnosti, aby pôsobila dobre a príjemne, čo urýchľuje predaj a pomáha neznižovať jej cenu,“

delí sa o skúsenosti T. Soós z Aston Waldner.

Hovorme o odmene

Na výber makléra má, samozrejme, vplyv aj výška jeho provízie. Niekedy je to 3 či 5 percent z ceny nehnuteľnosti, niekedy nie, výšku provízie si každý maklér určuje sám.

Nedá sa očakávať, že profesionál, ktorý má roky praxe, stále sa vzdeláva, spolupracuje s dobrým advokátom a ďalšími profesionálmi, bude mať rovnakú cenu ako maklér, ktorý sa predaju a kúpe nehnuteľností venuje popri práci.

Pomôcka: ľahšie sa vám bude rozhodovať vtedy, ak maklér vie výšku svojej provízie dobre zdôvodniť.

Realitná kancelária by taktiež mala v sprostredkovateľskej zmluve jasne špecifikovať, čo je v provízii zahrnuté. Jej súčasťou by mali byť administratívne poplatky a náklady na obhliadky nehnuteľnosti, inzerciu či preverenie dokladov.

Vyberajte tak, aby ste vo finále boli spokojný v prvom rade vy – klient. Aby ste dobre predali alebo kúpili a aby ste dobre začali novú etapu svojho života.

Na čo si dať pozor pri výbere realitnej kancelárie?

Zanedbateľné nie je ani právne hľadisko. Na čo si dať pozor, radí JUDr. Jozef Palla z advokátskej kancelárie Pacalaj, Palla a partneri, s. r. o.

• V prvom rade je potrebné preveriť si, či má predmetná realitná kancelária potrebné oprávnenie na výkon realitnej činnosti (sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností), čo sa dá najjednoduchšie zistiť z verejne prístupného obchodného alebo živnostenského registra. Zmluvu za realitnú kanceláriu by mala podpisovať osoba na to oprávnená (napr. konateľ alebo prokurista), čím sa zamedzí možným pochybnostiam o platnom uzatvorení predmetnej zmluvy.

• Treba si dať pozor, či sú v písomnom vyhotovení zmluvy obsiahnuté všetky podmienky dohodnuté ústne. Najdôležitejšie body upravujúce vzťah medzi klientom a realitnou kanceláriou sú: výška provízie, podmienky vzniku nároku na províziu, splatnosť provízie, podmienenie zmeny podmienok súhlasom/pokynom klienta a pod.

• Taktiež je potrebné jasne a zrozumiteľne si dohodnúť, či bude klient platiť províziu realitnej kancelárii, len ak skutočne dôjde k uzavretiu zmluvy na nehnuteľnosť (prípadne k plneniu z nej), alebo bude platiť províziu už za sprostredkovanie „možnosti uzavrieť zmluvu“, teda aj v prípade, ak k uzatvoreniu zmluvy nakoniec nedôjde.

• Čo je pre klienta azda najdôležitejšie, je ponechanie si kontroly nad kúpou/predajom jeho nehnuteľnosti, a to najmä v súvislosti s úpravou kúpnej ceny. V zmluve by malo byť uvedené, že realitná kancelária môže meniť navrhované podmienky (napr. výšku kúpnej ceny) len po predchádzajúcom písomnom súhlase/pokyne zo strany klienta.

• Z právneho hľadiska je pre klienta realitnej kancelárie tiež veľmi dôležité, aby realitná kancelária pripravovala sprostredkovávanú kúpnu alebo nájomnú zmluvu v spolupráci s erudovaným právnikom, ktorý zabezpečí klientovi realitnej kancelárie adekvátnu právnu pozíciu.

• Klient by si taktiež mal dať pozor na ustanovenia v zmluve (sprostredkovateľskej, kúpnej či inej), ktoré sú napísané menším písmom ako zvyšok textu.

• V neposlednom rade nie je na škodu preveriť si, či vybraná realitná kancelária nie je v konkurze, likvidácii alebo reštrukturalizácii.